O Supremo Tribunal Federal concluiu, em sessão virtual encerrada em 19 de outubro de 2026, o julgamento do Recurso Extraordinário nº 1.495.108 (Tema 1.348 da repercussão geral), relatado pelo Ministro Edson Fachin.

Por 8 votos a 2, a Suprema Corte decidiu que a imunidade do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) na transferência de imóveis para integralização de capital social se aplica a qualquer pessoa jurídica, inclusive àquela cuja atividade preponderante seja a compra e venda, a locação ou o arrendamento mercantil de imóveis. Foram vencidos os Ministros Gilmar Mendes e Flávio Dino.

Trata-se de uma vitória expressiva dos contribuintes, com impacto direto sobre a constituição de holdings patrimoniais e sobre o planejamento patrimonial e sucessório envolvendo bens imóveis.

O que diz a Constituição

O art. 156, § 2º, I, da Constituição Federal estabelece que o ITBI não incide sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, nem sobre a transmissão decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica, “salvo se, nesses casos, a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil”.

Historicamente, Municípios e tribunais leram essa ressalva como aplicável a todas as hipóteses — inclusive à integralização de capital. Na prática, a imunidade ficava condicionada a empresa não exercer atividade imobiliária preponderante, o que exigia aguardar o período de apuração da preponderância (em regra, de dois a três anos, nos termos do art. 37 do CTN), um período de quarentena, antes de a sociedade poder alugar ou vender seus imóveis sem risco de perder o benefício.

O que o STF decidiu

Prevaleceu o entendimento de que a ressalva relativa à atividade preponderante alcança apenas as operações de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica, e não a integralização de capital. Como destacou o Ministro Alexandre de Moraes, o texto constitucional trata de dois grupos distintos de operações. A tese fixada foi a seguinte:

“A imunidade tributária do ITBI, prevista no art. 156, § 2º, I, na realização do capital social mediante integralização de bens e valores, é incondicionada e, portanto, indiferente a atividade preponderantemente imobiliária, ressalvada eventual simulação ou fraude à lei.”

O caso concreto envolvia uma empresa de administração de bens cuja atividade principal é a locação, compra e venda de imóveis, que teve a imunidade afastada pelo Tribunal de Justiça de São Paulo. O STF deu provimento ao recurso para reconhecer o direito da contribuinte.

O que muda na prática

• Não é mais necessário aguardar o prazo de apuração da preponderância para assegurar a imunidade: a holding pode, desde a sua constituição, ter por objeto a compra, venda e locação de imóveis. Se sua holding não tem objeto imobiliário, é recomendável realizar alteração contratual incluindo tais atividades, para locação pela pessoa jurídica.
• A atividade imobiliária, por si só, deixa de ser fundamento válido para que o Município negue a imunidade na integralização de capital.
• Abre-se espaço para estruturar holdings patrimoniais com objeto imobiliário pleno, aproveitando também a tributação potencialmente mais favorável da renda de locação e venda na pessoa jurídica em comparação com a pessoa física, conforme o regime adotado.
• A Fazenda Municipal mantém a possibilidade de fiscalizar e afastar a imunidade em casos de simulação ou fraude à lei — operações meramente aparentes continuam vulneráveis.

O que o Tema 1.348 não resolveu: o ITBI sobre o “excedente”

Apesar do avanço representado pelo julgamento do Tema 1.348, permanece uma questão importante: a possibilidade de cobrança de ITBI sobre a diferença entre o valor utilizado para integralizar o capital social e o valor de mercado dos imóveis.

Essa discussão está relacionada ao Tema 796 da repercussão geral (RE 796.376), no qual o STF definiu que a imunidade do ITBI não alcança o valor dos bens que exceder o capital social a ser integralizado. Naquele caso, parte do valor dos imóveis foi destinada ao capital social e o restante contabilizado como reserva de capital, sendo reconhecida a incidência do imposto sobre o excedente.

Ocorre que muitos Municípios passaram a aplicar esse entendimento também a situações distintas. Como é comum que a integralização de imóveis seja realizada pelo valor declarado no Imposto de Renda, geralmente inferior ao valor de mercado, as prefeituras passaram a exigir ITBI sobre essa diferença, mesmo quando o valor atribuído ao imóvel foi integralmente destinado ao capital social.

O ponto central é que o Tema 796 não analisou especificamente essa situação, mas sim a existência de valores destinados a outras contas patrimoniais, além do capital social. Portanto, a aplicação desse precedente à diferença entre o valor declarado e o valor de mercado permanece sujeita a controvérsias.

Na prática, isso significa que, mesmo com um entendimento favorável à imunidade para empresas com atividade imobiliária, ainda poderá haver questionamentos municipais sobre a base de cálculo utilizada na integralização dos imóveis.

Recomendações

• Revisar holdings constituídas ou em constituição, avaliando a conveniência de incluir atividades imobiliárias no objeto social.
• Documentar adequadamente o propósito negocial das operações, afastando questionamentos de simulação ou fraude.
• Avaliar, caso a caso, o valor de integralização e a destinação contábil dos bens, considerando o risco de cobrança de ITBI sobre a diferença em relação ao valor de mercado.
• Reavaliar autuações e cobranças em curso fundadas exclusivamente na atividade imobiliária preponderante, à luz da tese vinculante.

O Tema 1348 é um dos julgamentos tributários de maior relevância para empresas com estrutura patrimonial imobiliária. Para o público empresarial, a discussão interessa diretamente a holdings patrimoniais, construtoras, incorporadoras, grupos familiares, investidores imobiliários e empresas que utilizam imóveis em reorganizações e reestruturações societárias, capitalizações e/ou planejamentos patrimoniais.

A equipe do Lacerda Diniz Machado acompanha em tempo real o tema e está à disposição para analisar os impactos da decisão em estruturas patrimoniais e societárias.