Foi publicado no dia 24 de novembro o Manual de Orientação do Contribuinte da NF-e ABI – Visão Geral – v.0.02, em conjunto com o Anexo I, já com as regras de validação do documento e Tabela de Códigos da NF-e ABI.

O novo documento fiscal – NF-e ABI – foi elaborado com o objetivo de viabilizar as alterações implementadas pela Lei Complementar nº 214/2025, especialmente em relação às operações imobiliárias que estarão sujeitas ao IBS e CBS e, portanto, deverão observar a conformidade fiscal, mediante emissão do respectivo documento fiscal eletrônico.

Na prática, trata-se de uma NF-e com leiaute e regras de validação especificamente adaptados para registrar e documentar as informações relativas às operações imobiliárias. Desta forma, a NF-e ABI (modelo 77) é um documento de existência exclusivamente digital, emitido e armazenado eletronicamente.

No leiaute do documento já constam as obrigações relativas ao preenchimento dos dados do contribuinte, abrangendo vendedor, transmitente ou cedente, assim como as informações do comprador, que devem ser identificados como contribuintes ou não do IBS e da CBS (a identificação poderá ser realizada por CPF ou CNPJ).

Além disso, as operações que envolvam reduções previstas na Lei Complementar, como o redutor de ajuste (arts. 257 e 258 da LC 214/2025) e o redutor social (art. 259 da mesma lei), já dispõem de campos específicos para seu devido preenchimento. Da mesma forma, há campos próprios para informar os créditos de IBS e CBS decorrentes das operações que façam jus a esses créditos.

O Grupo G da NF-e ABI foi destinado à identificação do imóvel, devendo ser preenchido conforme a Tabela de Códigos da NF-e ABI, que descreve cada espécie de imóvel a ser informada. Com a publicação do leiaute, foram detalhados os campos necessários para essa identificação, exigindo o preenchimento do Cartório de Registro do Imóvel, Matrícula ou Transcrição. Já o Grupo H passou a exigir a indicação do tipo e da data do instrumento jurídico que ampara a operação.

O Manual também prevê a disponibilização do DANFE-ABI, documento auxiliar que não substitui a NF-e ABI, servindo apenas para consulta, por meio da chave de acesso que permite verificar a existência e a autorização de uso da nota fiscal eletrônica.

Vale lembrar que a NF-e ABI será o documento fiscal hábil para operações imobiliárias relativas à (i) alienação em geral, (ii) arrematação, adjudicação ou remição, (iii) cessão ou transmissão de direitos e (iv) permuta com torna, sendo que as atividades de locação de imóveis e arrendamento, por exemplo, ficam à cargo da NFS-e, conforme disposto na Nota Técnica recentemente publicada pelo Comitê Gestor da NFS-e (NT 005 v 1.1).

Fique atento aos prazos para assegurar a conformidade fiscal do seu negócio.

Nossa equipe de Consultoria Tributária está à disposição para esclarecer quaisquer dúvidas sobre a aplicação da Reforma Tributária às operações da sua empresa.