A análise terá como ponto de partida a tese firmada pelo Superior Tribunal de Justiça (Tema 1.113), que adota, como regra, o valor declarado pelo contribuinte na transação e veda a adoção automática, pelo município, de valores de referência. A decisão do STF poderá consolidar ou revisar esse entendimento, com impactos relevantes para a tributação das operações imobiliárias em todo o país.

Texto: O Supremo Tribunal Federal poderá julgar o Recurso Extraordinário nº 1.412.419, que discute a forma de apuração da base de cálculo do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). A controvérsia consiste em definir se o imposto deve ser calculado com base no valor da operação declarado pelas partes na transação do imóvel ou se os municípios podem exigir o tributo com base em um valor de referência previamente estabelecido pela administração pública.

A discussão chegou ao STF após o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Tema 1.113 dos recursos repetitivos, firmar o entendimento de que a base de cálculo do ITBI corresponde, em regra, ao valor da transação declarado pelo contribuinte, presumindo-se que esse valor reflita o valor de mercado do imóvel.

Na ocasião, o STJ também decidiu que os municípios não podem arbitrar previamente a base de cálculo do imposto por meio de valores de referência e que o valor venal utilizado para fins de IPTU não pode ser adotado como piso mínimo de tributação. Caso entendam que o valor declarado não corresponde ao efetivo valor de mercado do imóvel, devem instaurar procedimento administrativo específico.

Inconformado com esse entendimento, o Município de São Paulo interpôs o Recurso Extraordinário, sustentando que a tese do STJ restringe indevidamente a competência municipal para fiscalizar e apurar a base de cálculo do ITBI e, na prática, confere presunção absoluta de veracidade ao valor informado pelo contribuinte. Diante da relevância constitucional da matéria, o STF deverá definir se o entendimento do STJ é compatível com a Constituição Federal e com a disciplina constitucional do ITBI.

Caso a Suprema Corte mantenha a orientação firmada pelo STJ, será reafirmada a impossibilidade de os municípios exigirem o recolhimento do ITBI com base em valores definidos unilateralmente pela administração pública ou no valor venal utilizado para fins de IPTU como critério mínimo, ressalvada a revisão pelo fisco, mediante instauração de procedimento administrativo próprio, quando houver elementos concretos que indiquem incompatibilidade entre o valor declarado e o efetivo valor de mercado do imóvel.