Embora o Estatuto da Terra resguarde a estabilidade das relações no campo ao prever que a alienação do imóvel não interrompe os contratos agrários, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) flexibilizou a aplicação dessa regra no REsp 2.187.412-MT.

A decisão estabeleceu que a sub-rogação automática de direitos e obrigações não se aplica quando o antigo proprietário perde o domínio do imóvel rural em virtude de uma decisão judicial (como em ação reivindicatória). Nessas hipóteses, o contrato de arrendamento é considerado extinto, não sendo possível obrigar o novo proprietário legítimo a cumprir prazos contratuais com os quais não consentiu.

O entendimento, além de consolidar as hipóteses legais de extinção dos contratos agrários, reforça a segurança jurídica de proprietários que retomam suas terras judicialmente e joga luz sobre o redimensionamento, de ofício, de honorários advocatícios exorbitantes.

O que muda na prática?

Segundo a Terceira Turma do STJ, a proteção à vigência dos contratos de arrendamento ou parceria prevista no artigo 92, § 5º, do Estatuto da Terra, limita-se estritamente aos casos de “alienação ou imposição de ônus real ao imóvel”.

Conforme o voto da Ministra Relatora Nancy Andrighi, “em caso de perda da propriedade pelo arrendador, decorrente de decisão judicial, não se verifica a sub-rogação”. O tribunal ressaltou que o próprio Decreto nº 59.566/66 prevê expressamente que o arrendamento se extingue pela perda do imóvel rural.

A partir desse precedente, o arrendatário não pode exigir a permanência na posse do imóvel até o término do prazo estipulado se o arrendador perdeu a propriedade judicialmente. O novo proprietário imitido na posse fica obrigado apenas a garantir ao produtor o prazo necessário para a conclusão dos trabalhos e a colheita da safra em andamento.

Impactos jurídicos e práticos

O entendimento representa um importante avanço para proprietários de terras que buscam a plena fruição de seus bens após longas disputas judiciais, evitando que fiquem vinculados a encargos e contratos terceiros de longuíssimo prazo.

Já para o arrendatário (produtor rural), a decisão acende um alerta sobre os riscos de celebrar ou aditar contratos de arrendamento sobre imóveis que já sejam objeto de litígio judicial. Operações feitas sob a vigência de posses e propriedades precárias correm o risco de extinção imediata caso a decisão final do processo seja desfavorável ao arrendador.

O que esperar daqui para frente?

O posicionamento do Superior Tribunal de Justiça sinaliza uma tendência de proteção ao direito de propriedade legítimo e de respeito à autonomia da vontade. Trata-se de um movimento que impõe maior cautela e due diligence nas contratações agrárias.

A consolidação desse entendimento deverá influenciar significativamente a atuação de produtores rurais, investidores do agronegócio e operadores do direito, exigindo auditorias jurídicas profundas antes da assinatura de contratos de exploração de terras.

O Acórdão teve como Relatora a Ministra Nancy Andrighi e a decisão foi por unanimidade na Terceira Turma.

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